8%还是6%?返租商铺再受争议 郑州瀚海北金“暂时停业”的背后

作者: 来源: 2017-07-05 09:33:35

 

在运营三年之后,作为北环商业一颗明珠的“瀚海北金”近日突然宣布“暂时停业”。

而其停业的原因与经营不善关系不大,最主要的原因来自“返租商铺”业主方和运营方的矛盾。

文/河南商报记者 唐朝金 图/唐韬

现场】

保安站门口拦人瀚海北金暂时停业

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7月3日,好不容易轮休的孙女士本想去瀚海北金逛街散心,但在瀚海北金的入口处却被两名身穿白制服的保安拦住:“不好意思,商场升级,暂时停止营业”。

“那什么时候重新开业?”孙女士问道。

“不清楚,具体等通知。”其中一名保安表示。

河南商报记者在现场看到,一楼大厅的商户几乎全部撤柜,靠近大门口的一家服装店,橱窗内只有几个“模特”孤单地站立着。

据现场拿着“临时出入证”进出的商户表示,商场一到三楼几乎全部清空。没来得及清空货柜的商家,正推着小推车紧张地撤离。

在商场西门的蓝色隔离带里,一张白底红字的“温馨提示”上书:商场改造升级,暂停营业,敬请期待……

资料显示,瀚海北金是思念旗下瀚海中部大观地产在郑州开发的首个集中式商业项目,于2012年开始销售,2014年正式开业。

该项目包括购物中心和两栋商业写字楼,其定位为时尚消费购物中心。

在业态配置上包含了市场零售服饰、时尚餐饮等,其物业性质为返租型售卖物业,由瀚海旗下商业公司托管运营。

据了解,返租商铺是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主,同时,与小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,商铺由开发商统一经营管理,同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

一般年返租回报在4%-12%之间。

业主】

说好的8%现在成了6%还是半年后才给

那么,此次瀚海北金此次“暂时停业”真的是因为“商场改造升级”吗?

据购买了瀚海北金商铺的李先生表示:“这次商场停业跟改造升级没有一毛钱关系,就是因为新的托管协议无法满足业主的需求,业主才选择不再与瀚海北金运营方续约。”

据李先生介绍,自己的商铺购置于2013年,因瀚海北金是“返租型商铺”,所以在首次购买时业主即与托管方签订了年化8%的协议,协议于2017年6月30日到期。

“我们现在的分歧主要围绕商铺的总价、返租的比例和还款的时间三点。因为当初在买房的时候,除了其他的优惠之外,前三年的房租也被计入优惠当中。比如一套商铺总价100万,前三年的房租共计24万,业主实际花76万买了商铺。但在三年合同到期后,新的托管合同,运营方不仅不再按照之前约定的8%续约,同时返租部分是以76万而不是总房款的100万计费,此外还要求半年之后才能付房租。”李先生说。

为此,业主和运营方从今年春天就开始协商,但截至目前仍没有达成一个双方满意的结果,最终导致了瀚海北金的“暂时停业”。

在李先生妻子向河南商报记者出示的一份微信聊天记录里显示:今年5月25日,瀚海北金托管方管理员在向其出示的“瀚海北金托管收益核算申请表”上,明确显示“年化收益率”为8%。

“但到签订协议的时候,我们发现返租比例仅为年化6%。再说了半年后才付房租,哪有这样的规矩。”李先生说。

同时,据同在瀚海北金购置商铺的叶女士表示,如果不与现在的运营方续约,运营方的要求也“很苛刻”。

“运营方要求业主缴纳包括物业费在内的运营费每平方88元/月,我一个月才收多少租金,运营方都拿走88元,拿到手的房租比放银行收利息都低。”叶女士说。

因此,双方在始终谈不拢的情况下,业主从今年6月份开始进行数次维权,但截至目前,仍没有结果。

商户】

6月28日通知撤店损失6万多

都说“神仙打架,小鬼遭殃”,此次瀚海北金“临时停业”除了业主不满意之外,商户也有意见。

一位在瀚海北金从事服装生意的张先生介绍,两年多前他通过加盟的方式在瀚海北金租下商铺开始某品牌服装的经营。

“两年多来不管是生意还是商场的管理,其实都还可以,虽然我们跟运营方签的租赁合同6月30日到期,但今年6月上旬我们还刚刚向运营方缴纳了7月的房租。”张先生说。

本以为可以继续经营,但事情在6月28日却突然起了变化。

“6月28日,市场运营方突然下发通知,要求所有商铺在6月30日之前撤柜。虽然货物我们已经转移到其他商场,但算下来包括装修和加盟费用,这次停业让我至少损失6万元。”张先生说。

运营方】

“我们不需要采访”

对于瀚海北金为何“暂时停业”、业主说法是否属实,记者于7月3日致电瀚海北金运营方河南聚金商业运营服务有限公司。在记者表明身份后,接电话的工作人员表示:“我们不需要采访”,随后挂断电话。

根据国家企业信用信息公示系统(河南)显示,河南聚金商业运营服务有限公司成立于2011年7月,其股东除了自然人李文超之外,还包括河南大观实业有限公司。

律师】

建议成立业主委员会进行协调

实际上,返租商铺近年来在运作的过程中不时有争议出现。

对于此次瀚海北金业主方和运营方之间出现的问题,河南明商律师事务所合伙人田慧峰律师表示:“返租金销售商铺,是开发商营销的一个噱头,购房人也是冲着能够较快收到租金去购房,但是在实际操作过程中就存在诸多的问题:比如开发商与返租合同的实际履行方存在错位,即运营公司在承担着返租的义务,开发商不参与返租合同。此外,租金计算存在猫腻。例如在本次事件中,租金是合同明确约定的,但是计算租金的基数双方存在不一致,那么主要看合同如何约定,如果约定是总房款为基数,那就需要以总房款来计算,如果合同约定是以房屋交款金额为基数,那就需要以交款金额来计算租金。”

对于目前瀚海北金的情况如何解决的问题,田慧峰认为,首先业主应该成立业主组织,选举业主代表,和运营商谈判;

其次,向基层组织反映情况,寻求政府层面支持,在政府参与下和对方谈判,此外,业主还应该根据签订的房屋买卖合同、返租合同,在固定证据的前提下,提起诉讼。

 

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